1樓：九零九三
哪種好主要先弄清本質區別，然後你再根據自己情況以及對未來房價走勢的估計做出判斷。
很多人並沒有從邏輯上講清楚等額本息的本質，最多就是為了說明每月還款數固定而擺出乙個複雜的公式。
其實等額本息就是在等額本金的基礎上再次向銀行借錢，延遲償還利息，而銀行把這個借的錢從本金裡扣除，算在利息部分，所以讓人覺得初期本金還的少利息還得多提前還款划不來的錯覺，其實銀行並沒有佔你便宜，因為你借的錢實質就比原本要多。
所以，如果你堅信你買的房未來公升值空間大，超過銀行利息，那就加大槓桿，選「借的錢更多，還款期限更長的」方式，也就是等額本息。
2樓：爬樹的魚
首先表達下我的觀點：所有有提前還款打算的我無腦建議等額本息。
這麼講吧，如果你可以做本金也就是每月還6187的樣子，那你就可以做等額本息做20年每月還5959。把30年等額本金和等額本息放一塊是不公平的。
你有能力每月還6187那又何必6187、6177、6167這樣越還越少呢？畢竟到15年的時候月供只有4395了。縮短年限每月還這麼多就完事了（沒有特殊情況你的收入只會上公升）。
實際上你們最缺錢的時候是剛買了房的當下而不是打算提前還款的未來，越還越慢不符合你們的需求。
什麼人適合等額本金：比如說五十歲，就打算貸10年，不打算提前還款 。還款能力綽綽有餘，想著還到退休完事順便想少點利息的可以選等額本金。
話說回來糾結利息更是沒必要，因為利息是按照每個月當前的欠款金額算的 ，也就是你每個月還的越多 ，後面的利息就越少。
你們所有的糾結最主要的問題就在於預設了乙個前提：我要貸夠30年 。而房貸最大的重點在於：我每個月最多能還多少錢。
3樓：zhihugood
想提前還款，不怕壓力，就選等額本金咯。
等額本金，比如你問銀行借100萬，利息是1%，我們分10期還，那第乙個月我們要還10萬本金加1萬的利息，也就是11萬，第二個月你的本金剩下90萬，那90萬的1%利息是9千，第二個月你只要還109000，以此類推，到第十個月的時候，你的本金只剩10萬，那你只要還101000，總的利息就是55000；而等額本息呢，他們會有一套獨特的演算法，這裡就不深究這個演算法，我們只要知道，其實是把本金和利息平攤到沒乙個月，這樣一來的話，第乙個月要還得就沒有11萬那麼多，壓力也沒有那麼大，但總的利息加起來是高於55000的；這樣看來等額本金的利息是低於等額本息的利息的，但是等額本息在前幾期還款的壓力不會太大，比較推薦等額本息這種還款方式，如果你考慮提前把房貸還掉的話，那就選等額本金吧。
4樓：天一方
不需要這麼複雜吧，我的理解：
等額本金，你先還的錢多了，總的利息當然少了，再講得極端點，那麼在乎利息，那你就一次性付清好了，一分利息都不用給銀行。
等額本息就相當於先還少一點給銀行，總的利息當然更多了。
選擇哪一種，主要看還款能力和你的投資回報。
5樓：筋斗雲
提問裡補充說明內容有點多，看了很久，大概知道題主的意思了。我嘗試回答這個問題。
一、對提前一次性還款的理解
不管是等額本息，還是等額本金，如果已經還了一部分月供，我們都可以將原應付的貸款本息總額分成四個部分。
原應付貸款本息總額=累計已還的貸款本金+累計已付的利息+待還的貸款本金+待付的利息
如果在累計還了一段時間月供後，立即將待還的貸款本金全部付清，即提前一次性還款，那麼，在提前還款後，由於不再欠銀行的貸款，自然就再有貸款利息，故待付的利息歸零。
這樣，實付貸款本息總額=累計已還的貸款本金+累計已付的利息+提前結清的待還本金
=貸款本金+累計已付的利息
以題主的貸款為例，貸款93萬元，貸30年，年利率4.65%，如果用等額本息法還款，並且在第5年末提前一次性還款，按照上面的公式有：
原應付貸款本息總額=80321.38+207403.96 +849678.62+588948.07=1726352.03元
實付貸款本息總額=80321.38+207403.96+849678.62
=930000+207403.96
=1137403.96元
所以，如果是提前一次性還款，付給銀行的錢就是原貸款本金加上提前一次性付款之前累計已付給銀行的利息。如果不考慮還款能力，你只要比較哪種還款方式在提前一次性付款前累計已付的利息更少，那麼，這種還款方式就更省利息，也就是相對比較好的還款方式。
仍然沿用上例，如果在第5年末提前一次性還款，用等額本息法還款，那麼，從開始到第5年末累計已付銀行的利息為207403.96元，如果用等額本金法還款，那麼，從開始到第5年末累計已付銀行的利息為198506.56元，等額本金法少付利息8897.
40元。因此，等額本金法更好些。
二、題主的問題
題主實際上是關心兩個問題：一在相同的時間點提前一次性還款，兩種還款法累計已付銀行的利息到底有多少？二是在相同的時間點提前一次性還款，需要向銀行付多少錢（之前已還的錢除外）。
對於第乙個問題，前面已作了一些解答，第二個問題，需要向銀行付的錢就是提前一次性結清的待還本金。簡言之，題主是想比較一下兩種還款法在同一時間點提前一次性還款，累計已付銀行的利息以及需要一次性結清的待還本金。我做了一張表，可供題主參考(提前一次性還款時間從第一年末算起至第30年末止)：
從上表可以看出，在同一時間點提前一次性還款，等額本金法累計已付利息總是要比等額本息法的少，因此，更節省利息一些。提前一次性結清的待還本金也總是比等額本息的少，因此，還款壓力更小些。
三、結論
等額本金法更適合提前還款。
6樓：墨言
1.你的理財年收益率是否可以穩定＞銀行浮動貸款利率。如果肯定，那就本息；如果否定，那就本金。
2.你對未來通貨膨脹率與個人收入提公升的差值的預期：如果通貨膨脹率-收入提公升比率＞0，那麼本金吧（因為你手頭的錢越來越不值錢，不如還款），如果通貨膨脹率-收入提公升比率＜0，那麼建議本息吧（因為你手頭越來越多的錢，前期壓力小點挺好的）
哈哈哈哈哈哈哈哈哈
以上純屬個人的感慨，第二個還沒有捋順通貨膨脹率劃分情況，勉強看吧。
簡單來講，本息適用於理財能力更強，對自己未來前景ok的人，本金適用於理財能力弱的吧。
7樓：
其實幹嘛算這麼複雜，房貸利息計算很簡單的呀。就是剩餘銀行欠款乘以當年利息。如果追求還款總額最小，那還款金額裡，本金佔比越大越好，就這麼簡單。
可以申請30年的等額本金的人也可以申請20年的等額本息（自己用房貸計算器算算，月供差不多），總利息20年的等額本息損失低於30年的本金。同樣可以貸20年的等額本金就可以申請15年的等額本息。所以提前還款，意味著房貸在收入中佔比不大，選年限最短的等額本息。
這樣算上利息，最終的總支出是最少的
8樓：Chen DS
把簡單問題複雜化了。
利息總額的多少只和：貸款(剩餘淨）額和利息率有關。
等額本金因為開始還得貸款多些，顯得最終利息少，因為你貸款還得快速，也可理解為你使用銀行資金得總時間少（每筆貸款額*使用時間的累計值）。
所有不管哪種還款方式，如果是多餘資金，只要理財收益率小於貸款利息，提前還都合適；如果本身需要融資，那就對比一下哪個融資成本更低。
9樓：去去golang
綜上分析，因素大概有幾點
1、通貨膨脹
2、工資的漲幅
3、理財能力
就一句話：吃年輕飯，理財能力不行的，果斷選等額本金，剩下的人就選等額本息吧
10樓：123zzzzz
最近剛好在買房，簡單算了下，假如商業貸104萬，基礎利率按4.9算，預計3年後提前還款，怎麼貸划算呢？
30年等額本金對比30年等額本息，3年利息省4000元。
但是，等額本金第乙個月要還7135元，3年後減到6722元。等額本息每個月只要5519元。
20年的就不算了，你看上面也省不了多少。
結論：選啥都差不多，你賺不賺不知道，銀行是血賺
11樓：清哥
無論是等額本息，還是等額本金，目前選擇提前還貸都是不合適的！
2023年1月份貸款買房，房貸也就基準利率（4.9%），甚至是基準利率九五折、八五折吧！你可知道，目前市場上的資金流動性有多緊張，眼下銀行已經基本停止對於房產企業的專案貸款了，通過民間借貸、小貸「熬日子」的房企不在少數，連國內排名TOP20以內的房地產企業，現在借款利率都達到15%以上了，可以想象其他中、小房企的日子多難熬！
正常還貸皆可，如果能把商業貸款轉換成公積金貸款（商轉公）就更好了
現在房貸按時還款就可了，如果你想更進一步，如果條件允許的話，我個人建議可以辦理商轉公貸款。
首先，需要與原商業貸款銀行溝通，同意提前還款；其次，要向當地的公積金中心申請商轉公貸款，經中心同意以後。後續辦理方式有兩種：
先還清商業貸款，然後再到公積金中心辦理貸款（先還後貸）。
以公積金貸款沖抵商業貸款（以貸衝貸）。這個手續稍微複雜，需先想辦法把商業貸款（本息餘額）與公積金貸款差額補繳出來，然後用商轉公貸款還清商業貸款並辦相關手續皆可！
特別注意：只能是商業貸款申請轉公積金貸款，組合貸款不能申請商業貸款轉公積金貸款。
12樓：謝芃野
我原本是很堅定站等額本金的，以100萬的貸款來算，畢竟等額本息跟本金的利息差將近8萬，而且普通人都是買房5-10年左右會換房，等額本息前期基本都還利息去了，怎麼看都是等額本金划算，所以當時買房的時候，很堅定選擇了等額本金。
等到現在準備提前還款換房了，認真算算賬，才發現，應該選等額本息的，人生難得一次的低息貸款機會，能夠以這麼低的利息從銀行套錢出來理財，搞什麼理財不比4.9%高.....
不過這事真的是因人而異。
大到對於未來的判斷（房貸利率正式與利息脫鉤），理財能力的高低（理財收益高於還是低於貸款利率），個人消費習慣的差異（錢攢下來是亂花了還是放去理財了），都影響著最終的收益情況。
如果是個普通的理財小白，買普通銀行理財/存款，理財收益跟貸款利率持平的情況下，等額本金跟等額本息沒有區別。根據個人當前現金流的情況來定選擇等額本金還是本息。
太長不看版本：
以貸款總額100萬，20年還清，貸款年利率4.9%，普通小白的理財能力是年化5%；
1、貸款5年提前還款：
等額本息已還本金16.69萬，剩餘貸款83.31萬，已付利息22.57萬，總支出122.57萬；
等額本金已還本金25萬，剩餘貸款75萬，已付利息21.49萬，機會成本（跟等額本息還款差額理財收入）1.14萬，總支出122.63萬；
兩者差距588元。
2、貸款10年提前還款：
等額本息已還本金38.01萬，剩餘貸款61.99萬，已付利息40.52萬，總支出140.5萬；
等額本金已還本金50萬，剩餘貸款50萬，已付利息36.85萬，機會成本（跟等額本息還款差額理財收入）3.81萬，總支出140.66萬；
兩者差距1406元。
3、不提前還款：
等額本息還款100萬，已付利息57.07萬，總支出157.06萬；
等額本金還款100萬，已付利息49.2萬，機會成本（跟等額本息還款差額理財收入）8.13萬，總支出157.33萬；
兩者差距2666元。
總體來說，對於理財小白來說，兩者是真的沒差異。
不過如果懂些理財，年化能達到8%以上的話，等額本息的收益，會比等額本金高出10萬+。
等額本息等額本金還款，哪種節約利息？
趙大叔 主要還是看還款期限，同樣的利息，同樣的還款期限，同樣的貸款額度貸款100萬，年息5 30年 1 等額本息，每月還款5368.22元，利息總額 932557.84元 2 等額本金，第乙個月劃款6944.44，每月遞減11.57元，利息總額 752083.33元 上海鏈家 1.等額本息 等額本息...
等額本金和等額本息還款法哪種好？
小金河 專業建議關於等額本金和等額本息的還款方式哪種好，我們來詳細分析一下。二 貸款利息區別 對於以上兩種還款方式，大家很關心的乙個問題就是，貸款利息多還是少。那麼，在相同條件下，等額本金還款法所產生的貸款利息要比等額本息還款法少。舉例說明 假設李某從銀行貸了10萬元，貸款期限為10年，貸款利率為5...
選等額本金還是等額本息好？有無必要提前還款？
如果提前，跟銀行協商，未來的利息肯定是要計算一些的。只是比你分期還要少一些。如果手頭寬裕的話，無論哪種方式，一次性還可以省掉一部分利息。但是具體是可以跟銀行協商。貸款時候。會問到的乙個問題。等額本金和等額本息。到底哪種划算？這裡呢就不具體講它的原理和計算方法 因為。目前跟你說清楚了，過段時間你又懵了...