投資性房地產公允價值模式可以先變為固定資產，再變為投資性房地產成本模式嗎？

1樓：歲序悠悠

理論上能做，但是短期內應該做不了。投資性房地產轉固定資產，固定資產轉投資性房地產，意味著資產用途，性質變更，所以適用會計準則變更。會計政策變更是要公示的，頻繁變更，反正不好吧。

2樓：藍藍藍

投資性房地產不得由公允價值模式轉為成本模式，主要是因為公允價值一直波動影響企業價值穩定性，並且與企業主營業務不相關，難以準確反映企業持續經營價值。

題主想通過投資性房地產公允價值模式，先轉為固定資產，然後再轉為投資性房地產，來規避上述禁止規定。會計準則雖沒有明確規定，但企業會計政策不得隨意變更，幾個月顯然有點頻繁，同時轉換需要披露，會造成企業負面影響。

投資性房地產公允價值模式計量的情況下，房地產初始計量也是按照實際成本，在資產負債表日對公允價值變動記入公允價值變動損益。採用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

另外，題主設計的模式的起點是投資性房地產公允價值模式，這也要與實際情況符合，如果前期屬於固定資產，其本身就需要一次模式轉換。

3樓：Mark

個人認為這樣的操作理論上是可行的，但想在一年之內實現這樣的操作可能有一定的難度，畢竟審計也不傻，發現你的投資性房地產跟固定資產之間這樣頻繁進行轉換，也會要求企業給出乙個合理的解釋。

另外，我們可以來看一下投資性房地產禁止由公允價值轉為成本模式的原因，原因之一是為了避免企業操縱利潤，原先採用公允價值模式，現房地產價值處於下降趨勢，通過變更為成本模式來避免更多的利潤虧損，從而達到虛增利潤的目的。

直接公允價值轉為成本模式 VS 公允價值先轉為固定資產再轉為成本模式投資性房地產

（1）直接公允價值轉為成本模式：如果不是被禁止的，這個應該是可以直接執行的，時間更短。

（2）公允價值先轉為固定資產再轉為成本模式投資性房地產：因為投資性房地產劃分為固定資產需要有已經不再作出租、轉讓處理的決議、檔案等，而固定資產轉為投資性房地產又再需要持有待轉讓、待增值、出租等相關的董事會決議、合同等檔案支援，兩個步驟都需要合情合理合法的檔案，整個週期會更長。

兩者使用的意圖也可能不太一樣，前者更注重的是能夠在一年內實現「操縱利潤」的目的，後者可能是真正的經營需要

所以公允價值模式先轉為固定資產，固定資產再轉為成本模式投資性房地產這樣的操作，我個人觀點就是理論上可行，實際上難操作，尤其是一年內做這樣的兩輪操作，過得了自己那關也未必能過審計那關，僅能在乙個較長的週期中實現正常經營需求的目的，難以實現短期的「盈餘管理」目的。