有些寫字樓是開發商自持，有些會散售賣掉，這背後的邏輯是什麼？開發商是如何抉擇的？

1樓：王大師

賣掉或者自持都是正常的。

賣掉是一次性獲得現金流。這種方式需要考慮的問題:1.

能否賣。（土地性質是商業還是工業）。2.

好不好賣（分割成了多大面積，售價，地段）。3.回款週期（銷售速度預期，銀行配不配放款及額度。

）持有是獲取長期回報。香港的REITs非常成熟，內地太少。這種方式考慮的問題:

1.開發商有沒有足夠的運營能力，這個是重中之重，國內商業運營公司能力普遍偏低。2.

內地不像香港，沒有土地可以繼續開發。涉足一二三線業務的開發商，一般希望迅速收回其資金繼續在其他城市開發。而某些只做北京上海核心地段的開發商，沒有其他專案同時進行，也沒有合適的地塊，那持有的機率就會更高。

2樓：lyn2019

主要是開發模式不一樣。

內地開發商主要是高槓桿快周轉模式，並且資金成本較高，需要快速開發快速套現。

由於內地寫字樓租金水平和出租率比較低，如果自持，專案的租金收入可能連銀行利息都不夠付，因此對開發商而言，最好的選擇是賣掉。

香港開發商資金成本很低，槓桿率很低，一般主要都依靠自有資金，即使外部融資，利率也很低，加上香港的寫字樓租金高，收益率比較理想，因此適合長期持有。

3樓：尾班車

持有經營是個長期生意，香港現在每年那麼點開發量，如果都是搞散售，接下去就沒生意可做了。這是其一。

第二，香港資金成本低，租金收益可以包住機會（資金）成本。內地運營的好的寫字樓租金回報率也就4%水平，而融資成本基本不止這個數，肯定不如散售。

第三，你可能會說，港資也可以來內地搞開發啊，是的，但這個巔峰期是在90年代。地產開發眾所周知是個關係江湖，這一點內地肯定近水樓台。90年代內地沒資金沒見識，還仰仗各種外資，現在這種關係逐漸瓦解了，所以港資在內地空間大大壓縮了。

第四，港資很多二代三代了，財富可以繼承，企業家才能並不。所以很多港資保住家業就不錯了，也就別整啥花樣了。不像內地還都是一代的江湖，像孫巨集斌這種大起大落的才能幾人有？

第五，內地也有持有經營的，但很多是勾地的對價，想賺的錢早從可售住宅套走了。

最後，持有經營漸漸的也會成為內資的玩法的。

4樓：

其實這個很簡單，就是看開發商現金流。

比如，有些專案是僅僅一棟寫字樓，開發商本身也沒有其他專案了，就乙個寫字樓專案，而且他開發的資金還是借來的，那麼他肯定就要銷售啊。

同樣是一棟寫字樓或者幾棟寫字樓這樣的專案，開發商他可能前期做其他產業，積累了相當多的資金不缺錢，那麼他就好好的自持這些寫字樓，然後將它運營好，坐等公升值，靠著租金收入，也很滋潤。

也有一些寫字樓專案是配搭公寓或者住宅同時開發的，開發商通過銷售住宅或者公寓就已經回籠了大部分資金，甚至整個專案已經賺錢了，那這個寫字樓是純賺了，自持等公升值、自持收租。

因此，所謂背後邏輯主要就是看開發商有沒有錢。

另外，現在在一線城市，比如北京上海這兩個城市，開發商還是會努力將好地段的寫字樓物業運營好，然後整棟銷售，而不是散賣，這樣的價值會更加大。

散賣掉了，後面的運營管理就不好搞。

5樓：深深deep

自持的鳳毛麟角，以目前大多國內民企的融資成本，自持的那點租金收益估計就連債主的利息的五分之一都達不到。大部分自持的是國資和外企。外企重長線收益，國資是為了做資產報表好看。