1樓：點點小點點
什麼套路我不知道，我只知道這種好事如果真有，那就早點下手不要猶豫了。畢竟作為消費者你並不吃虧啊，商鋪買下來你自己做點生意，或者租出去，每個月收著租金，這也是一筆收入啊，何樂不為呢
2樓：倖存者偏差
我們小區附近的恆大樓盤，過幾周就有一波農民工討薪，開盤之後寫字樓當住宅賣，僱傭一大堆發小廣告的，攔路推銷。
這種開發商，還是遠離吧。
買他的商鋪，弄不好什麼套路，就把自己套進去了。
3樓：江雷
其實現有回答寫的很清楚了，就是利用【恆大】招牌來忽悠資金。
有個朋友是買的恆大樓盤，車位買的人少，就說推出買車位逐年返回一部分錢，好像也是10年，到時就免費擁有乙個車位了。然後推出不買車位的漲停車費，很快就賣了很多。車位起碼有車一族是硬需求。
商鋪就沒有那麼簡單了，租不出去，籤合約的公司破產，錢找誰要呢？
4樓：敷衍的心靈
商鋪不好賣，這個等於是房地產公司缺錢融資。你換個想法就想通了，恆大借你錢，拿商鋪抵押，一年給你一分的利息。十年後你拿100萬買了乙個商鋪。
5樓：浮生如夢
相當於是借了你一筆錢分十年還清，利息是那個商鋪唄，問題在於恆大真的不會違約嗎，萬一許老闆跑了或者恆大倒了，錢肯定是撈不回來了
6樓：老實人
很簡單的，現在房地產不是限制融資額度嗎，這個返本商鋪就是為了繞過這個限制……
上有政策，下有對策。
怎麼說10%的收益，起碼比p2p要安全，哪天沒錢還了，就把商鋪抵押給你，還行吧，總比當年投p2p的要好……
7樓：
我家也有一套這樣的店面。
浙江的一家小開發商的套路。。。。
包租，返租。。。。
然後2年之後，開發商倒閉，跑路。
還好，店面蓋好了，拿到了房產證，
如今那個商貿城，一半多店面空置。
我家的勉強租出去了，一年3000，對，你沒看錯，一年3000，不是乙個月3000。。。
就這還不是先付房租，是先用一年，用完之後再給錢。。。。。。。
8樓：傘兵頭上只有天
現在各種商業綜合體遍地開花，但是我們本地實體店每天很多都是轉讓，很少見過超過經營半年的新店面，而且市中心的店租不公升反降，細思極恐啊，真的是不景氣
9樓：
深坑，建議慎重。這就是售後返租模式，一般恆大不會直接和你籤租賃合同，到時候有問題你也找不到恆大頭上。售後返租玩砸了是會觸犯刑法的，非法吸收公眾存款罪了解一下。
答主因為工作原因，之前公司準備接乙個專案的盤就是這種模式，開發商從14年資金鏈就斷裂了，一直都沒修完。開發商被判了非法吸收公眾存款罪，這個專案目前已經成了群體事件，還卡在執行局。
10樓：董小小
國家住建部在N年前就叫停了這種返租銷售模式，購買人的風險太大了一是誰來返，這個主體是誰？恆大嗎？合同怎麼籤的？如果是個招商運營商，那麼怎麼約束他的行為？
二是返不出怎麼辦？運營商跑路了怎麼辦？打官司？訴訟成本很高的三是誰來保障購買人的利益？
不要以為到時會有人接盤，你自己都不想要，哪個雷鋒來接？轉讓的稅費也高得很
現在實體經濟這麼慘淡，好多優質商鋪租金都腰斬了，甚至到腳脖子了，投商鋪已經不是好的投資了，慎重！
11樓：錢二多
先不談其中任何的欺詐風險，比如還了你兩年後不還了，你開啟合同一看合同是和第三方籤的。
就單單說這個模型，本質就是猴大在無息向你借款，分期十年還款但是不支付現金利息，用一套商業地產做免息獎勵。懂了嗎？這就是他們自己眼裡的商業地產的價值了。
12樓：johnzhou
身處長三角區域中心的上海，地鐵口拉人去周邊城市看包租商鋪的現象已存了十多年了。我也被拉去看過兩個專案。我判斷，大多數包租商鋪專案是開發商快速把地皮變現跑路的一種合法詐騙手段。
首先地方上招商，要建設商業城、批發市場、物流城等等。開發商建個新公司，過來優惠拿地，然後把專案分一期二期三期，分層切割成看似低總價的格仔鋪，外包給銷售團隊，招聘年輕人，培訓話術。主要針對上海中老年人，在地鐵口和菜市場超市口之類的地方發單攢客。
組織看房團，用大巴車拉到專案點，人釘人全程陪同誘導投資者籤購買合同付款，售後返租協議則另外和開發商用於解套的皮包公司籤。至於專案，可能就只蓋乙個框架，至多也就是一期或者一二層以免租金的形式拉一些商鋪，賠本賺吆喝，搞形象工程，以便騙得更多投資者。我了解過的專案，沒有撐過三年的。
說起來以前地產大佬們玩這個還要搞個孫公司解套，現在某大直接肉身下場，這倒是有點意思
13樓：真.不謝頂
類似的傳銷套路很多，都別碰。
和在銀行大廳裡賣的理財產品一樣，用虛假的高額回報（超高利率、高額返現）套取受害人本金。
最開始返給你的其實都是你自己的錢，等他忽悠光了，一跑路，被騙的就只能哭了。
郭樹清在陸家嘴金融論壇上警示投資者，非法集資收益率超過6%就要打問號，超過8%很危險，超過10%就要做好損失全部本金的準備。我們要相信專業人員。
14樓：哎呀我去這個暴脾氣
就是原價100萬的商鋪提價到800萬，然後780萬賣給你，就是這麼簡單，反正給你倆年租金後你就找不到人了，到時候打官司也找不到被告
15樓：匹茲堡
假如這個商鋪值50萬，並且按過去的經驗看10年大概也漲不了多少。假設到時候還是值50萬。賣給你100萬。
並且這100萬每年返還10萬。假設公司不倒閉一直都返還的話。等於恆大借了你100萬，10年還清，然後再送給你50萬房產當利息。
等於恆大借錢只需要5%的成本，很划算呀，假如那個公司沒幾年倒閉了，那藉的錢就更划算了。如果5年倒閉等於還了50萬，再送你50萬的商鋪，等於借的錢用了5年不要利息。
16樓：青sle
這次民法典沒有相關的法律條文對於這樣的商鋪糾紛的適用法律嗎？這種商鋪大多是虛擬分隔式產權，產權證都可能辦不下來還怎麼維權
17樓：Miya
1.現金流問題比較大；
2.融資；
3.恆大品牌返租，可信度五五開，期限，簽約主體都值得商榷；
2023年以來，恆大又是75折，又是恆大寶，全民營銷玩的溜，住宅商鋪打折玩的溜；
同樣被三道紅線壓身的融創為什麼不哭不叫的；
恒大玩車也有一方面的原因，
要知道，恆大健康、恆大足球、恒大冰泉、恆大糧油之後，恆大集團又添「恆大汽車」。
通過產業用地圈了不少便宜的地塊，「閉門造車」
車呢？六款「恆池」來了！
後來和ff分分合合
現在新能源賽道上，簽約了中歐協議之後，zf爸爸再不能扶著你們走了，造車之路還需要你們自己走……
恆大，你車呢？
車來了，還是那些車……
錢呢？送鋪行不行……給您返租勒
走好不送。
乙個蓋房子的，天天想造汽車。
同時，瑞思拜「寶能、華夏幸福」
萬科養豬，碧桂園玩機械人，恒大造車
真希望房開能好好的做做物業，提公升一下房地產上下游品質，好好盤活存量房和租賃房事業，
而不是想著：
解開新的財富密碼！！！
18樓：「已登出」
商業就是商業。
先從實際價值考慮，這個商鋪的實際價值是多少。現在上海到處都是地區商業中心，商鋪屬於過剩，然後電商崛起，你每年逛街幾次？
有錢不如買住宅。
19樓：倉鼠的兔子
假設100平公尺商鋪，單位成本為8000/平公尺，總成本80萬。
售價200萬元，之後十年每年還20萬元，則對於恆大來說不考慮稅的現金流為120，-20，-20，-20，-20，-20，-20，-20，20，-20，-20，則IRR為10.56%。
如果恆大的借款成本高於10.56%，則這個交易更划算。
若售價為300萬元，每年還款30萬元，現金流為220，-30，-30，-30，-30，-30，-30，-30，-30，-30，-30，則IRR為6.08%，這個就顯著低於恆大的借款成本了。
20樓：重慶58愛房愛家
這個也不好說如果購買的商鋪後期能炒作起來你還是賺錢的如果不能哭都哭不出來，還有就是開發商又不傻穩找錢的也不會拿出來這樣買 。只能說投資需謹慎
21樓：保阪繪里
老套路，商鋪不限價。本來100萬賣不掉的東西，500萬賣給你，相當於你是銀行，用100萬的抵押貸出來500萬，年化10%融資成本，比影子銀行低多了。
或者5年以後破產，商鋪你自己留著就是。
為什麼僅限全款客戶，因為那麼高的溢價備案價，銀行風控根本不會給他批貸款。
典型的非法融資。
22樓：
想想3M 想想龐氏，你就懂了，合同又不會和恆大籤，要是返租合同是和恆大籤的，那麼，兄弟，我們週末去看看這個合同用什麼姿勢籤啊
23樓：Wang Ricky
這個付不付的上另說，對恆大來講，這個可太划算了。相當於一筆融資，資金成本只要10%，恆大發債和票據都要12%左右，綜合成本估計得13多，給10%真是小意思。
24樓：魯珀特之淚
為了保回款，舍部分商鋪，畢竟商鋪去化周期長，積壓資金過多，而且快速去化部分商鋪，也有利於其他商鋪公升值。選擇的話建議選擇按現在價位就感覺價效比高的可以買，先不要考慮十年返租的利好，十年返租就當額外利潤了。 這樣即使反個兩三年就是額外驚喜了，畢竟恆大這麼大，三兩年垮掉還是不太現實。
25樓：哈哈
先說結論，套路是你貪圖他的收益，他只要你的本金。
合同簽訂者可能是第三方公司，或者地方公司，有很多方法條款規避法律責任，或者即使能執行，也只是針對空殼公司追責，十年時間，資金損失的風險太高。
商鋪面對網路購物前景暗淡，流動性極差，收益卻反而不高，而變現時間又太長。投資的三要素，風險低，易變現，收益高，一條都不佔，怎麼看都是乙個大坑。
26樓：一溪雲Lj
恆大去年銷售還是前三甲的企業，得到很多消費者信賴，看來這個是真的福利，我朋友還去諮詢了一下，搶購的人還是很多的，每年返10%，反正都是自己用，就買了一套，目前返了兩年了，我覺得還行。前一段時間有看到公告恆大今年銷售7千多億，回款達90%，這超了好多同行小夥伴了，看的出恆大還是非常有實力的，這次優惠絕對是赤裸裸的重分。
我個人覺得只要手上有一定量的閒錢，這種投資其實就不能放過。只要選到好位子，短短幾年就能把本賺回來，更別說還有後面的返還
27樓：李子
本人房地產行業從業者，名下有商鋪，所以我非常有資格回答這個問題。
第一，售後返租的套路，一般不好賣的公寓、商鋪，為了快速去化，開發商都會採取一些類似的手段，告訴你買我這個房子年回報率是5%~10%，大概十幾年就回本了。一般和你籤售後返租的合同的是第三方運營管理公司，只要不是你聽說過品牌的運營商，大概率是會跑路的，一般給你返不會超過5年，返的錢其實也就是給你買商鋪打的折扣，羊毛還是出在羊身上的，而且所謂返租的錢其實也是開發商給到第三方運營商。
第二，理解為抵押貸款。就是恆大把房子抵押給你，然後每年只用還10%的本金（沒有利息），然後10年後資產歸你。首先房地產融資一般是十幾個點，所以恆大從你們手裡拿的錢算便宜的；其次這種商鋪資產在銀行那裡並不值錢，評估值也不會太高（個人拿商鋪做抵押貸款都只能貸到評估值的百分之五六十），但是恆大從你手裡可是一次性拿到了100%的房款（肯定高於評估價不少）。
總而言之，你也許可能小賺(淘到位置好、人氣旺，租售比高的商鋪），但是恆大永遠不虧。
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