轉租的房子，要注意些什麼？

1樓：嚼大麥

首先，轉租合同要經過出租人的同意才能是有效的，無論是原先的租賃合同或者之後書面、口頭的同意，只有轉租人能夠證明出租人知道並且同意該轉租行為才能使轉租合同有效並受法律保護。否則不僅轉租合同無效，而且構成違約的話，轉租人還應該向出租人承擔違約責任。

其次，只有一種情況即使轉租人不能證明承租人同意也能使轉租合同生效。就是轉租人能證明出租人應該知道承租人轉租的，比如承租人轉租的前面一天發了乙個簡訊說他要轉租了請注意，但是出租人一直不支援不反對沒有任何反應，那麼一旦過了六個月，即便出租人向法院提起訴訟要求確認轉租合同無效也是不會得到法院支援的。

《中華人民共和國合同法》

第二百二十四條

承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第十六條

出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支援。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

2樓：aThruck

【簡要回答】轉租對次承租人（你）而言，存在很多風險（下圖），建議最好不要轉租，如果轉租，最好和出租人直接訂立合同。

粗略想到這幾點風險，後續有發現繼續補充

轉租關係中，出租人和承租人簽訂的出租合同仍然有效存在，而你和承租人則另簽乙份轉租合同，但你和出租人之間，不存在任何法律關係。如下圖所示。

轉租轉租不同於租賃權轉讓。租賃權轉讓，是承租人將他的租賃權轉讓給你，而他退出和房東之間的出租合同，由你「繼承」該出租合同，此時你和房東之間存在租賃關係。

租賃權轉讓

轉租有合法轉租與非法轉租之分，下面分別論述不同情況下，次承租人（你）可能面臨的風險。

中國合同法要求，轉租必須取得出租人同意。[1]若轉租人未經出租人同意，就把房屋非法轉租給你，你將面臨巨大風險。

1.不能繼續占有出租屋

因轉租人非法轉租，出租人在知道或應當知道轉租人轉租的6個月期間內[2]，可以隨時解除他與轉租人的租賃合同[3]。一旦出租人解除合同，你對房屋的占有將淪為無權占有，而出租人則有權請求你返還出租屋。

2.合同無效

非法轉租情形下，轉租合同的效力如何？從《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第15條與第16條推論，似乎應當認定為無效。且司法實踐中，非法轉租合同也往往被認定為無效。

[4]（筆者認為這一結論是非常荒謬的，因與主題無關，於此不贅。）

3.只能得到有限的賠償

合同一旦被認定為無效，「有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。」[5]此處損害賠償，性質上屬於締約過失責任，賠償範圍是信賴利益損失，主要是締約費用的損失。[6]

也就是說，合同被認定為無效後，你只能請求轉租人賠償締約費用的損失，至於你另找房屋期間產生的損失（法律上稱為履行利益），無法請求轉租人賠償，出租人更不行。

1.無法請求出租人履行任何義務

出租人並非合同相對人，一般情況下你無法請求他履行任何義務，如交付租賃物及保持合於用益狀態的義務[7]，維修義務[8]等。諸此義務，只能基於轉租合同，請求轉租人履行。

2.轉租人不繳房租，你將失去出租屋

轉租人不繳納房屋，符合一定條件出租人可以解除租賃合同。[9]租賃合同被解除後，你也無權占有出租屋，必須返還給出租人。

3.可能無法主張優先購買權

為保護承租人利益，法律上規定，「出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。「但次承租人（你）可能無法享有這一權利。（這方面的案例，可參見方向東律師檢索結果：

《次承租人優先購買權問題的實務檢索》）

雖然我也檢索到一些支援次承租人優先購買權的依據，[10]但總歸存在不被支援的風險。完。

3樓：鄧楠

一般情況下最好不要租賃轉租的房屋，因為裡面的法律關係複雜，容易導致糾紛。作為次承租人需要留意的是出租人和承租人之間的租賃合同有無授權承租人可以轉租，若沒有，次承租人的租賃權益就很難得到保障，出租人可以隨時解除其與承租人的租賃合同並將你掃地出門。