怎麼理解房地產市場的市場分化？

1樓：

首先是開發企業的分化。當前銀行資金收緊，可以說蛇打七寸。因為房地產是資金密集型行業，水龍頭關了，炒家手頭沒資金，就必須退出。

另外，購房者的購買能力也下降了。用房貸計算器算一下就知道，首套房利率8.5折和1.1倍時所交的利息差距是巨大的。如果貸70萬三十年的話，大概是多支付二三十萬。

沒有多少開發商能夠如此大幅度地讓利給消費者。但上市公司別無選擇，他們必須衝業績，必須維持市值。所以當前這種市道，蛋糕小了，還要搶得跟以前一樣的份額，那就只能降得更狠了。

像雅居樂今年在中山6.5折，然後上半年席捲了整個中山市場份額14%。這就是分化。

以往的那種房地產是資金密集型產業。它拼的不是內功，而是資金閃轉騰挪的能力。說難聽點，就是拼關係資源。誰能搞到更多的資金，從而拿到更多的地，就能快速滾動開發。

但是，當水龍頭關緊了，遊戲規則就完全變了。世道不好，你又不肯降價，甚至降了房子也沒人要，還沒有資金供血，那就等著資金鏈斷裂吧。

所以，只要國家繼續這種收緊資金的政策，絕對會不斷有中小開發商從市場上消失，不是被併購就是破產。以往那種誰開發都賺錢的日子，想都別想。

接著是城市的分化。@圖靈Don講得到位了，我再補充一點。北上廣深都是上千萬的人口，並且還不斷有人往裡湧，你想要它降價？

不現實。去年市道一好轉大家就開始在一線城市搶地，並且接連創出不可思議的天價。

資料統計顯示，截至2023年末，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市合計的土地出讓收入已經達到了5129億元，較2023年暴漲156%，並超過了2023年和2023年土地出讓收入的總和。地王樓面地價更是屢創新高。隨便舉乙個：

海珠區南洲路地塊剔除配建的4.2萬平方公尺保障房面積後，其樓面地價達到34590元/平方公尺。

這一切可以看作是一種訊號：未來樓市發展重心將轉往一線城市，再不搶地就來不及了。

從去年，這種分化的趨勢已非常明顯。一線城市地王頻出，房價漲幅超過10%，部分二線城市及三四線城市卻因庫存量巨大而持續低迷。當然，當前廣州和北京的庫存消化週期也超過20個月，短期內也有下行的壓力。

沒有以往全民炒樓的盛景，單純依靠本地人的樓市是難以支撐的。中山一手樓均價不超過6000就很能說明問題。相比之下，隔壁珠海無論是人口還是經濟都比不上中山，但珠海樓市是外向型的，一半的成交來自珠海以外，所以成交均價現在已經超過13000元/平方公尺了。

穩居全國前十五。

所以，未來那些發展勢頭強勁，能夠強有力地吸納人口——無論是外來務工還是度假、投資——的城市，將會是樓市主要的增長力量。

2樓：

每個行業都會有分化啊，並不只是房地產如此。

市場分化的根源嘛，市場就是千千萬萬個客戶組成的，千千萬萬個客戶你說會有不同嗎？

這一類客戶買這種產品，那一類客戶買那種產品，ok，不同的市場就出現了。